La constitution d’une copropriété peut se faire selon différentes formes. Dans la plupart des cas, c’est lors de la création de la “copropriété”, c’est-à-dire, lors du partage entre plusieurs copropriétaires d’un, ou de plusieurs, biens immobilier en commun, que la forme juridique de partage est décidée. Parmi les différents statuts juridiques, on trouve la copropriété en syndic professionnel ou bénévole, le syndicat coopératif, mais aussi le statut associatif : l’Association Syndicale Libre ou ASL. Ce dernier est souvent appliqué aux copropriété horizontales, aux lotissements ou aux structures portant plusieurs copropriétés (pour la gestion des allées communes distribuant plusieurs copropriétés secondaires, par exemple). Si la gestion en syndic “classique” bénévole ou pro est assez connue, le syndicat coopératif et l’ASL fonctionnent différemment, et ont quelques différences importantes.
Il est possible pour les copropriétaires d’opter pour une gestion coopérative : bénévole, elle implique l’ensemble des copropriétaires qui prennent des décisions, et les appliquent ensemble. On parle alors de syndicat coopératif : c’est une forme de gestion qui est prévue dans les textes de loi (Article 17 de la loi du 10 juillet 1965).
Cette gestion participative implique le conseil syndical, élu parmi les copropriétaires, de la même manière qu’un conseil syndical dans une copropriété plus classique. Celui-ci élit ensuite un Président qui fait office de syndic. Par rapport à un syndic bénévole, on ajoute donc une dimension collégiale à l’administration de la résidence. Cette solution est souvent optée dans les petites copropriétés où les propriétaires sont très impliqués et s’entendent bien.
Le syndicat des copropriétaires doit élire les membres du conseil syndical par le même processus que les syndics professionnels ou non professionnels (à article 25, c’est-à-dire à la majorité absolue). De la même manière, le conseil syndical doit élire un président parmi ses membres, sur le principe “une personne, une voix”.
La personne désignée est alors président-syndic. Elle est à la fois présidente du conseil syndical et exerce les missions de syndic. Les missions du syndic (gestion, application du règlement, administration, etc.) ne changent en aucun cas et le président-syndic est soumis au respect de l’article 18 de la loi de 1965, qui définit les différentes missions du syndic de la copropriété. L’AG reste un point déterminant du processus d’administration de la copropriété : toutes les décisions sont prises en Assemblée Générale et c’est le devoir du président-syndic de les exécuter.
Le conseil syndical dispose de la possibilité de désigner un vice-président syndic qui assistera le président-syndic dans l’exercice de sa fonction. En allégeant la tâche du président-syndic et en impliquant une deuxième personne dans la gestion quotidienne de la copropriété, le syndicat coopératif offre ainsi une gestion de meilleure qualité et encourage le dialogue entre les copropriétaires.
Toujours dans cette optique d’alléger la tâche du président-syndic, tout en conservant la qualité de la gestion, l’article 17 dispose également que le conseil syndical peut désigner un ou plusieurs copropriétaires, voire des personnes extérieures, afin d’assurer le contrôle des comptes de la copropriété. Les copropriétaires peuvent ainsi faire appel à un expert comptable.
Le syndicat coopératif peut s’associer à d’autres syndicats coopératifs et créer une union coopérative, et cela, même si les immeubles ne sont pas contigus ou voisins. L’idée ici est de permettre aux syndicats coopératifs de s’unir pour créer et gérer des services destinés à faciliter leur gestion (comme un logiciel de gestion par exemple :)). Chaque syndicat décide parmi les services proposés par l’union, ceux dont il veut bénéficier (c’est ce que dit l’article 42-2 décret 1967). En réalité, peu d’unions coopératives voient le jour : l’intérêt économique n’est jamais significatif et il est difficile pour les copropriétés de se rapprocher de ces unions.
À noter : la loi SRU (loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain) a facilité le passage à une gestion coopérative en soumettant cette décision à la majorité de l’article 25. Toutefois, l’article 14 de la loi Bonnemaison de 1985, dispose que le passage à une gestion coopérative doit être permise par le règlement de copropriété. À défaut une modification du règlement doit intervenir.
Bonne nouvelle pour les petites copropriétés : le règlement peut être modifié à la majorité de l’article 25, lorsque la copropriété comporte moins de dix lots à usage d’habitation, et lorsque ses trois derniers exercices consécutifs sont inférieurs à 15 000 euros.
Les associations syndicales libres sont des groupements de propriétaires fonciers. Elles permettent à plusieurs propriétaires d’organiser des travaux d’amélioration, d’entretien ou de mise en valeur des biens qu’ils ont en commun. Contrairement au statut de la copropriété qui est d’ordre public, c’est-à-dire qu’une copropriété doit être déclarée quel que soit le consentement des différents copropriétaires, les ASL ne sont établies que si les propriétaires impliqués ont tous donné leur consentement (par écrit).
Ce sont l’ordonnance du 1er juillet 2004 ainsi que le décret du 3 mai 2006 qui définissent le régime juridique des ASL et les soumettent à des obligations déclaratives, en préfecture ainsi qu’au journal officiel.
Attention, cependant, les ASL se distinguent des Associations Syndicales Autorisées (ASA) et des Associations Syndicales Constituées d’office (ASCA). Ces dernières ont un intérêt général, environnemental, le plus souvent, qui permet une immixtion des pouvoirs publics. Ce n’est pas le cas des ASL, qui demeurent privées.
Les ASL interviennent lorsque des copropriétaires ont des espaces, et des éléments d’équipement, qui sont collectifs. L’association a pour objet de prévenir et d’anticiper des risques naturels ou sanitaires, préserver les ressources naturelles des lieux commun, aménager les cours d’eau, lacs, voies et réseaux divers, et mettre en valeur les propriétés. Plus souples que les copropriétés gérées en syndic, les ASL ont un fonctionnement relativement similaire et permettent de gérer des montages immobiliers plus complexes qui intègrent les biens communs de plus d’une copropriété.
Les droits et obligations de l’ASL sont liés aux biens immeubles, c’est-à-dire les voies, voiries, cours d’eau, etc, compris dans un périmètre défini dans les statuts de l’ASL. L’ASL est propriétaire des parcelles collectives, des bâtiments collectifs ainsi que des équipements collectifs.
Les propriétaires sont membres d’office de l’association dès lors que leur propriété est comprise dans le périmètre de l’ASL. Il existe deux cas particuliers : si la propriété fait l’objet d’un démembrement de propriété, alors seul le nu-propriétaire, c’est-à-dire celui qui dispose du bien, mais qui ne l’utilise pas, est membre de l’ASL. Sauf évidemment s’il y a un accord spécifique avec l’usufruitier, c’est-à-dire celui qui utilise le bien sans pour autant le posséder. Pour ce qui est des régimes matrimoniaux, l’ordonnance étant muette, il convient de se référer au droit commun, c’est-à-dire regarder le régime matrimonial des époux pour définir la titularité d’une propriété dans l’ASL.
L’ASL est gérée par trois organes établis obligatoirement dans les statuts de l’association :
En parallèle, les statuts de l’ASL jouent un véritable rôle de charte de la copropriété : ce sont eux qui prévoient par avance les modalités de prise de chaque décision (règles de majorité, représentation etc).
Dans une ASL, ce sont les statuts qui définissent la répartition des charges entre les différents propriétaires. Il s’agit généralement d’un équilibre savant entre la taille de la propriété et les intérêts particuliers de chacun. L’assemblée générale peut statuer à la majorité pour augmenter ou diminuer les charges. En revanche, il est impossible d’imposer tout changement de charges à un propriétaire si celui-ci n’a pas donné son accord.
Lorsqu’un bien dans le périmètre de l’ASL est vendu, l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 s’applique. Cela signifie que le notaire qui s’est occupé de la vente doit notifier l’ASL de la transaction qui peut, ainsi, faire opposition et réclamer les paiements dûs par l’ancien propriétaire.
Les ASL sont des montages juridiques permettant une gestion plus souple des copropriétés horizontales. Leur fonctionnement se rapproche de celui d’une copropriété classique et elles sont également soumises à la loi du 10 juillet 1965 (voir le second alinéa de l’article 1er).
Attention, si les ASL offrent une gestion plus souple des propriétés, il peut y avoir des montages complexes, notamment si une ASL compte dans son périmètre une ou plusieurs copropriétés. Dans ce cas les statuts de l’ASL fixent les modalités de représentation des copropriétés adhérentes mais en aucun cas l’ASL ne peut détenir des prérogatives quant à la gestion des parties communes des copropriétés membres. Il s’agit là de la mission du syndic des différentes copropriétés membres.
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